PENILAIAN INDIVIDUAL OBJEK PAJAK PBB

 PENILAIAN INDIVIDUAL OBJEK PAJAK PBB

 

Penilaian individual adalah suatu sistem penilaian terhadap objek pajak dengan cara memperhitungkan seluruh karakteristik dari objek yang dimaksud. Teknik penilaian individual diterapkan untuk jenis objek pajak dengan konstruksi khusus atau objek pajak yang sudah dinilai dengan CAV namun hasilnya tidak mencerminkan nilai sebenarnya, hal ini dikarenakan keterbatasan program aplikasi.

Beberapa permasalahan dalam tata cara penilaian individual atas objek Pajak PBB yang perlu disesuaikan dan disempurnakan antara lain :

     
      Pada umumnya proses penilaian kurang didukung oleh kualitas dan kuantitas Basis Data      dan Informasi Pasar Properti yang valid, akurat dan dapat dipertanggungjawabkan.

2.   Basis Data dan Informasi Pasar Properti belum dikelola secara sistematik, periodik, konsisten dan komprehensif.

3.     
       Pendekatan penilaian yang selama ini digunakan kurang memperhatikan prinsip penilaian properti sebagai satu kesatuan investasi, sehingga hasil penilaiannya kurang akurat dan kurang mencerminkan nilai pasar properti, meskipun dalam pasal 1 ayat 3 Undang-undang No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang No. 12 Tahun 1994 telah mendefinisikan bahwa “Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, nilai jual objek pajak pengganti”. Definisi NJOP di atas mempertegas bahwa pengertian NJOP merupakan satu kesatuan investasi. Oleh karena itu, konsekuensi proses penilaian objek pajaknya perlu mempertimbangkan prinsip penilaian tersebut, yaitu tidak memisah-misahkan antara Nilai Bumi dan Nilai Bangunan. Pengalokasian NJOP Bumi dan NJOP Bangunan dilakukan untuk tujuan penerbitan SPPT.

Penerapan Pendekatan Biaya (Pendekatan atau Metode Nilai Perolehan Baru) secara umum dilakukan dengan melakukan penilaian secara rinci atas objek yang akan dinilai, yakni tanah dan bangunan dengan tetap memperhatikan prinsip penilaian properti sebagai satu kesatuan investasi. Kesatuan investasi yang dimaksud disini adalah bahwa nilai yang dihasilkan dari masing-masing komponen objek penilaian (tanah dan bangunan) harus dijumlahkan menjadi suatu nilai yang mencerminkan nilai pasar properti secara utuh.

Implementasi Pendekatan Biaya (Pendekatan atau Metode Nilai Perolehan Baru) untuk penentuan NJOP dilakukan dengan cara : NJOP Bumi diperoleh dengan cara melakukan analisis NIR (Nilai Indikasi Rata-rata), sedangkan NJOP Bangunan diperoleh dengan penerapan aplikasi CAV (Computer Assisted Valuation) / DBKB (Daftar Biaya Komponen Bangunan). Namun dalam implementasinya, penentuan NJOP Bumi dan NJOP Bangunan dilakukan secara terpisah tanpa memperhatikan apakah penjumlahan NJOP Bumi dan NJOP Bangunan tersebut telah mencerminkan nilai pasar properti secara utuh.

Pendekatan Biaya (Pendekatan atau Metode Nilai Perolehan Baru) pada umumnya hanya mencerminkan biaya perolehannya dan kurang mencerminkan profitabilitas investasi, sehingga untuk penilaian objek pajak PBB yang menghasilkan pendapatan, hasil penilaiannya kurang mencerminkan nilai pasar. Pada umumnya pendapatan atas objek pajak PBB berupa pendapatan sewa, kecuali sektor perkebunanan, perhutanan dan pertambangan sebagai natural resources yang menghasilkan pendapatan berupa penjualan hasil alam.

Pada prinsipnya, proses Penilaian Individual Objek Pajak PBB melalui 2 tahapan. Tahap pertama merupakan tahap Penentuan Nilai Pasar Properti; tahap ke dua,adalah Penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB. Tujuan yang akan dicapai dari tahap pertama ini adalah untuk menentukan nilai pasar properti. Pengertian properti yang dimaksud adalah properti dalam pandangan sebagai satu kesatuan investasi, yang dapat mencakupi objek PBB saja maupun properti sebagai objek PBB dan sekaligus bukan objek PBB.

Sedangkan tahap ke dua merupakan Tahap Penentuan Nilai Jual Objek Pajak yang mana bertujuan untuk memenuhi kepentingan perpajakan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang No. 12 tahun 1985 tentang PBB jo UU No. 12 tahun 1994 tentang PBB, yang terdiri dari NJOP Bumi dan NJOP Bangunan.

Tahap pertama:

Proses Penilaian Individual Objek PBB dimulai dengan tahapan penentuan Nilai Pasar Properti, dalam tahap ini, urutan kegiatan yang dilakukan meliputi :

 1 Tahap identifikasi adalah tahap untuk mengetahui secara detail properti yang akan dilakukan penilaian, meliputi :

Identifikasi Properti, pekerjaan ini meliputi kegiatan untuk mengenal dan mengetahui segala sesuatu yang berkaitan dengan properti yang akan dinilai, properti pembanding dan pasar properti. Termasuk Real Properti/Real Estat dan Personal Properti.
Real estat, didefinisikan sebagai tanah dan bangunan atau buatan manusia lainnya yang melekat pada tanah. 
Real Properti, merujuk segala kepentingan dan manfaaf serta hak (bundle of rights) untuk menggunakan, menyewa, memindahkan tanah beserta pengolahan dan pembangunannya yang tercakup dalam kepemilikan fisik atas real estat. Jadi real properti adalah semua hak, kepentingan dan keuntungan yang berhubungan dengan kepemilikan atas real estat.
Personal Properti merupakan item yang tidak secara permanen melekat pada real estat dan biasanya dikenali dari kemampuannya untuk dipindahkan.

Penentuan Tanggal Penilaian adalah tanggal pada saat nilai, penilaian atau perhitungan manfaat ekonomi akan dinyatakan. Tanggal penilaian ini sangat penting untuk menerangkan kapan dasar penilaian itu diambil. 
Penentuan Tujuan Penilaian dan Jenis Nilai yang dikehendakiapakah untuk tujuan jual beli, sewa, asuransi, agunan, pembebasan tanah, go-public, lelang, untuk penetapan pajak, asuransi, penggabungan usaha dan sebagainya. Tujuan penilaian ini perlu dinyatakan secara jelas dan spesifik dalam laporan penilaian.
Jenis Nilai yang dikehendaki bergantung pada tujuan penilaiannya. Misalnya dalam penilaian untuk tujuan jual beli, produk akhir jenis nilai yang dikehendaki adalah nilai pasar wajar (fair market value), untuk tujuan asuransi, nilai yang dikehendaki adalah nilai asuransi, untuk lelang (auction), jenis nilai yang dikehendaki adalah nilai jual paksa (forced sale value), dan sebagainya.

2 . TAHAP SURVEI PENDAHULUAN

Merupakan segenap pekerjaan persiapan yang sebelum melakukan pekerjaan penilaian meliputi:

Perencanaan Kerja

Suatu perencanaan kerja yang matang akan sangat membantu kelancaran dan efisiensi pelaksanaan penilaian. Perencanaan kerja ini meliputi: pembagian tugas dan tanggung jawab tiap personel; perencanaan biaya; sarana pendukung (peralatan, sarana transportasi), jadwal kegiatan; dan lain-lain.

Data-data yang diperlukan

Terdapat dua jenis data yang harus dikumpulkan oleh seorang penilai, yaitu data umum dan data khusus.

Data umum ini meliputi informasi-informasi berkenaan dengan : prinsip-prinsip, kekuatan/keunggulan dan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti, yaitu informasi-informasi berkenaan dengan trend sosial, ekonomi, pemerintahan dan lingkungan yang berpengaruh terhadap nilai properti.

Data khusus adalah data-data yang berkaitan langsung dengan properti yang akan dinilai serta properti-properti pembandingnya. Data khusus ini meliputi data secara detail mengenai fisik, data lokasional, data biaya, data pendapatan dan pembelanjaan, sebagaimana yang terdapat juga pada properti pembanding.

Sumber Data sangat variatif dari berbagai sektor. Di Indonesia, secara garis besar sumber data tersebut dapat diklasifikasikan sebagai berikut:

Instansional Pemerintah: Kantor Statistik, Bank Indonesia, BPN (Badan Pertanahan Negara), Ditjen Pajak, Pemda, Camat, Lurah, BUPLN)

Non Pemerintah: Perbankan, Estat agen, broker, Perusahaan Penilai, Notaris/PPAT, Developer

Non Instansional : Penjual, Pembeli, Iklan, Media masa

Memakai jalur internet (web) untuk memperoleh data-data yang sifatnya update, misal data statistik yang dikeluarkan oleh BPS, perkembangan nilai poperti dari BI, website yang dimiliki oleh masing-masing Pemerintah Daerah dan sebagainya

Personel dan Waktu Yang Diperlukan

Personel dan waktu yang diperlukan ditentukan oleh jangka waktu yang dikehendaki oleh pemberi tugas dan kompleksitas properti yang dinilai. Jumlah personel dan waktu yang diperlukan ini biasanya tergantung pada beban kerja penilaian yang akan dilakukan, di mana beban ini tergantung pada tipe properti yang dinilai, skala properti, tujuan penilaian, tingkat kesulitan dalam pengukuran di lapangan serta instrumen yang diperlukan.

3 . TAHAP PENGUMPULAN DAN EVALUASI DATA

  Pada tahap pengumpulan dan evaluasi data ini dimulai pekerjaan pengumpulan data yang meliputi data umum dan data khusus. Pengumpulan data perlu dilakukan dengan teknik yang benar agar dapat diperoleh hasil analisis nilai yang baik.

Data-data yang dikumpulkan meliputi data khusus dan data umum yang berlaku bagi objek pajak PBB yang akan dinilai dan objek pajak PBB pembanding.

4 . TAHAP ANALISIS PASAR PROPERTI

Definisi pasar properti

Pasar properti adalah suatu aktivitas komersial yang dirancang untuk memudahkan pertukaran hak-hak atas tanah dan bangunan, menetapkan harga untuk pertukaran-pertukaran yang sifatnya saling menguntungkan bagi kedua belah pihak, mengalokasikan ruang untuk berbagai alternatif penggunaan, menentukan pola penggunaan tanah dan ruang, serta menyesuaikan penawaran terhadap permintaan.Singkatnya, pasar properti adalah sebuah pasar dimana hak-hak atas properti yang dianggap bersaing oleh para calon pembeli untuk dipertukarkan.

Karakteristik Pasar Properti

Karakteristik pasar properti antara lain :

Produk yang berbeda (unik)

Karena lokasi yang menetap (immobilitas) serta karakteristiknya yang berbeda, properti merupakan barang yang unik. Tak ada dua unit ruang yang persis sama dan karenanya satu sama lain tidaklah setara untuk dipertukarkan. Hak-hak yang berbeda atas properti serupa yang ditawarkan mungkin saja ada dan dipertukarkan.

Relatif kurang informasi

Banyak informasi yang sukar atau tidak mungkin diperoleh dan kemungkinan besar hal-hal tersebut diperlakukan secara rahasia (confidential). Tidak ada data resmi dan pasar resmi, harga-harga penjualan tidak dipublikasikan dan dilaporkan secara luas seperti halnya harga-harga saham.

Sedikit pembeli dan penjual untuk tiap-tiap transaksi atau segmen pasar

Pembeli dan penjual, pemilik dan penyewa, peminjam dan yang diberi pinjaman, semuanya memiliki keyakinan bahwa mereka dapat mempengaruhi harga atau persyaratan sewa ataupun persyaratan pinjaman. Karenanya, negoisasi antara pihak-pihak yang berkepentingan merupakan suatu hal yang penting, sehingga harga cenderung menjadi tidak pasti. Harga dan syarat-syarat terjadinya transaksi sangat kuat dipengaruhi oleh persepsi subjektif dan keinginan-keinginan yang bersifat individual dari masing-masing peserta. Bahkan sering dijumpai perilaku yang tidak rasional yang bereaksi terhadap tekanan-tekanan tertentu yang mendesak.

Investasi memerlukan dana besar, waktu yang lama

Investasi properti memerlukan modal yang besar dan jangka waktu kembalian yang cukup lama. Terbatasnya modal menyebabkan perlunya kerjasama dengan lembaga keuangan dalam membiayai suatu proyek properti. Oleh karena itu kelayakan investasi (feasibility study) memegang peran kunci dalam keberhasilan investasi ini.

Daya tarik investasi properti

Investasi dibisdang properti memiliki daya tarik yang kuat yaitu relatif aman terhadap inflasi, berwujud nyata, dapat dijadikan agunan, nilai yang selalu naik dan kebanggaan memiliki sebagai lambang kemapanan sosial bagi pemiliknya.

Terlokalisir

Karena lokasi properti bersifat tetap dan tidak dapat berpindah tempat, pasar yang dapat dipakai untuk satu properti tertentu atau jenis properti cenderung dibatasi dalam satu kawasan geografis yang relatif sempit dan ditentukan oleh karakteristik lokasi.

Penawaran yang tidak elastis (relatif lamban atau tidak responsif)

Penawaran, tidak secara khusus bersifat responsif terhadap harga. Kuantitas dari properti serta jasa yang ditawarkan oleh suatu properti berubah secara perlahan-lahan. Jumlah tersebut cenderung bersifat sensitif terhadap perubahan dalam permintaan ataupun harga yang bersifat sementara.

Batasan dan pengendalian oleh pemerintah

Kegiatan di bidang properti sangat kuat diatur dan dipengaruhi oleh pemerintah, seperti dokumentasi untuk keseluruhan hukum yang disyaratkan untuk setiap transaksi, penggunaan atas tanah, perpajakan dll.

Fungsi Pasar Properti

Pada dasarnya fungsi-fungsi pasar properti adalah memudahkan pertukaran, menetapkan harga, mengalokasikan ruang perkotaan untuk berbagai alternatif penggunaan, menentukan pola penggunaan tanah dan ruang, menyesuaikan penawaran terhadap permintaan,

Faktor-Faktor dalam Permintaan dan Penawaran di Pasar Properti

Faktor penentu permintaan.

a). Populasi :

Total populasi, perubahan populasi, (kelahiran dikurangi kematian dan migrasi).

Ukuran dan distribusi keluarga, yaitu status dan kecenderungan terakhir.

Distribusi usia dan selera (preferensi).

b). Pendapatan (status finansial keluarga)

Tingkat pendapatan, kecenderungan pada saat ini dan yang diharapkan akan terjadi dimasa akan datang

Sumber pendapatan, secara khusus stabilitas sumber pendapatan sangatlah penting untuk menjamin komitmen jangka panjang tentang pembelian properti.

Distribusi pendapatan, yaitu pengelompokkan terhadap tingkat pendapatan.

Tabungan dan struktur hutang.

c). Biaya pembelian properti

Penyedia dana dalam pembelian properti, yaitu lembaga-lembaga keuangan dalam memberikan pinjaman dalam hal pendanaan pembelian properti.

Suku bunga pinjaman, persaingan dalam hal suku bunga pinjaman setiap lembaga keuangan (perbankan). Karena pembelian properti memerlukan pendanaan yang cukup besar, maka sebagian besar pembelian tersebut akan melibatkan lembaga keuangan dalam hal pendanaan.

Faktor penentu penawaran

Teknologi dalam pembangunan. Dengan teknologi baru dalam hal pembangunan properti, contohnya pembangunan rumah dengan material siap pasang, maka penawaran properti hunian di pasar dapat ditambah dengan waktu yang relatif cepat. Selanjutnya pertambahan ini akan dapat menandingi permintaan.

Suku bunga pinjaman. Akibat kenaikan suku bunga pinjaman akan memiliki implikasi terhadap pengembang, karena dengan beban bunga yang besar terhadap investasi yang ditanamkan, sehingga memperbesar resiko investasi. Akibatnya pengembang enggan melakukan investasi dalam kondisi seperti ini.

Persaingan antar pengembang.

Harga material bangunan.

Analisis pasar properti diperlukan agar penilai mampu meng-interpretasikan dengan akurat kondisi pada saat tertentu, khususnya yang berkaitan dengan kecenderungan (trend) pergerakan harga dengan cara memahami kekuatan-kekuatan eksternal pasar yang mempengaruhi nilai dari properti tersebut.

Selain itu, analisis pasar properti pada prinsipnya untuk menganalisis penawaran (supply) terhadap ruang eksisting dan proyeksinya, menganalisis permintaan (demand) terhadap ruang eksisting dan proyeksinya. Analisis ini akan digunakan sebagai pertimbangan dalam analisis proyeksi harga sewa, service charge, tingkat hunian dan harga jualnya.

Analisis penawaran dan permintaan tersebut dilakukan terhadap :

Objek Yang Dinilai.

Tujuannya adalah untuk mengetahui kecenderungan/tren harga sewa, service charge, tingkat hunian riil terhadap data past performancenya. Caranya dengan menganalisis perubahan harga sewa, service charge, dan tingkat hunian riil dari tahun ke tahun.

Properti pesaing

Yang dimaksud dengan properti pesaing adalah properti yang usahanya mempunyai segmen pasar yang sama. Tujuan analisis penawaan dan pemintaan terhadap properti pesaing adalah untuk mengetahui kecenderungan/tren rata-rata harga sewa, service charge, dan tingkat hunian riil terhadap data past performance properti pesaing. Caranya dengan menganalisis perubahan harga sewa, service charge, dan tingkat hunian riil dari tahun ke tahun masing-masing properti pesaing yang kemudian dihitung rata-ratanya.

Market overview (sebagai guideline)

Market overview berguna sebagai referensi dan data pendukung untuk menganalisis dan menentukan perkiraan nilai pasar properti objek di setiap wilayah. Hal-hal yang harus dipertimbangkan dalam market overview adalah pertumbuhan ekonomi, inflasi nasional, inflasi daerah, tingkat suku bunga kredit perbankan, tingkat suku bunga sertifikat bank indonesia (SBI), nilai tukar rupiah terhadap mata uang asing, indeks harga konsumen umum dan sektor properti, produk domestik bruto nasional dan regional, porsi jumlah kredit perbankan untuk konstruksi dan real estat, indeks harga saham emiten properti, dan tingkat pertumbuhan ekonomi, Market overview diperoleh dari public domain yang dipercaya, seperti informasi Pusat Studi Properti Indonesia dan sumber informasi lainnya. Apabila di wilayah tersebut tidak terdapat market overview maka referensi nilai pasar properti mengacu pada analisis sample data dari data transaksi/penawaran.

Hasil dari analisis penawaran dan permintaan dari objek yang dinilai dan objek pesaing yang didukung oleh market overview adalah :

Proyeksi pasokan kumulatif properti sampai dengan tahun tertentu.

Proyeksi permintaan kumulatif properti sampai dengan tahun tertentu.

Perkiraan tingkat hunian properti sampai dengan tahun tertentu.

Perkiraan harga sewa rata-rata properti

Perkiraan service charge rata-rata properti

Perkiraan harga jual properti

5.  ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

Sebelum mengestimasi nilai suatu properti, kita harus menentukan keuntungan utama dari suatu properti. Kegunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) dapat didefinisikan sebagai ”The reasonably probable and legal use of vacant land or an improved property, which is phisically possible, appropriately supported, financially feasible, and that results in the highest value”. Penggunaan yang semaksimal mungkin adalah penggunaan yang akan memberikan keuntungan yang paling maksimal. Prinsip HBU ini ditentukan oleh :

Legally permisible artinya bahwa apakah properti tersebut secara peraturan telah memenuhi. Seperti apakah properti tersebut telah sesuai dengan peruntukkannya yang dibuktikan dengan kesesuaian zoning. Sedang untuk bangunan harus dipertimbangkan apakah memenuhi peraturan yang berlaku seperti koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, ijin mendirikan bangunan, dan ijin penggunaan bangunan.

Physically Possible Artinya bahwa apakah property yang dinilai memenuhi syarat-syarat fisik. Contoh karakteristik fisik seperti ukuran tanah dan bangunan, lokasi, rancang bangun dan kondisi bangunan.Sebagai contoh adalah tidak memungkinkan untuk membangun bangunan hotel berbintang atau pusat perbelanjaan di atas tanah seluas 400 m2, atau sebaliknya adalah terlalu berlebihan membangun rumah tinggal di atas lahan 1 hektar.

Financially Feasible (layak secara keuangan). Properti yang dibangun tersebut telah ditujukan untuk memenuhi permintaan pasar sehingga menghasilkan return yang positif bagi pemilik atau investor.Untuk menentukan kelayakan secara keuangan seorang penilai mengestimasikan pendapatan kotor yang akan diterima (future gross income) yang diekspektasi dari setiap potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. Dalam menganalisis kelayakan keuangan, tingkat kekosongan, collection losses dan biaya operasi perlu dikurangkan dari setiap pendapatan kotor (gross income) untuk mendapatkan biaya operasi bersih (nett operating income atau NOI). Tingkat pengembalian atau rate of return atas modal yang diinvestasikan dapat digunakan untuk melakukan perhitungan bagi setiap penggunaan

Maximally Productive Produktivitas yang maksimal. Dari kegunaan yang layak secara keuangan, maka kegunaan yang menghasilkan harga tertinggi / nilai tertinggi yaitu yang konsisten dengan tingkat pengembaliannya rate of return .Untuk menganalisis kelayakan dalam hal financial dan juga memilih kegunaan yang memberikan nilai maksimal maka beberapa alat analisis atau tolok ukur yang sering digunakan adalah net present value, Internal rate of return, Return on Investment, Return on Equity, pay back period dan sebagainya.

Analisis HBU ini meliputi kajian terhadap kelayakan fisik, kelayakan hukum, kelayakan keuangan/ pendanaan dan keuntungan maksimal yang dapat dihasilkan.

6.  TAHAP REKONSILIASI NILAI

Rekonsiliasi indikasi nilai adalah suatu analisis terhadap berbagai kesimpulan nilai untuk mendapatkan suatu estimasi nilai akhir. Penerapan satu atau lebih metode penilaian biasanya menghasilkan kesimpulan nilai yang berbeda. Jika penilai menerapkan tiga metode penilaian, maka mungkin akan diperoleh tiga kesimpulan nilai yang berbeda.

Tahapan kerja dalam rekonsiliasi nilai dalam hal ini terdiri dari dua tahap yaitu pertama me-“review” atau mengkaji ulang data dan teknik penilaian dan yang kedua mengkaji perbedaan-perbedaan indikasi nilai dari setiap pendekatan penilaian dan dikaitkan dengan tujuan/kegunaan penilaian. Pada tahap rekonsiliasi nilai ini penilai mempertimbangkan semua faktor, kemudian membuat keputusan (judgement) kesimpulan nilai yang paling sesuai.

Terdapat 5 kreteria penting dalam melakukan rekonsiliasi indikasi nilai, yaitu :

Kesesuaian, yaitu kesesuaian pendekatan, kesesuaian properti pembanding yang digunakan dan kesesuaian analisis yang dilakukan;

Keakuratan tiap pendekatan yang digunakan;

Kuantitas dan kualitas bukti-bkti /data pembanding;

Estimasi nilai akhir (dalam bentuk range nilai atau indikasi nilai tunggal);

Pembulatan nilai akhir.

Ada 3 metode yang dapat digunakan untuk melaksanakan rekonsiliasi nilai untuk mendapatkan Nilai Pasar (Market Value) Properti, yaitu :

Pembobotan

dilakukan dengan memberikan persentase dari masing-masing hasil pendekatan penilaian berdasarkan asumsi dan keadaan pasar properti serta faktor lain yang terjadi pada tanggal penilaian, untuk selanjutnya menjumlahkan nilai hasil persentase tersebut menjadi nilai pasar.

Rata-rata

nilai pasar diperoleh dari cara merata-rata hasil penilaian dengan menggunakan tiga pendekatan menjadi satu nilai, yaitu nilai pasar.

Pemilihan

nilai dari ketiga pendekatan dipilih salah satu nilai saja yang dianggap paling mencerminkan sebagai konklusi nilai pasar properti. Selanjutnya, Nilai Pasar ini akan diolah lebih lanjut, untuk akhirnya mendapatkan Nilai Jual Objek Pajak properti bersangkutan.

Penilai dapat menentukan besaran nilai rekonsiliasi dengan memilih salah satu cara di atas, berdasarkan pertimbangan ketersediaan data, jenis propertinya dan keyakinan penilai.

7.  TAHAP KESIMPULAN NILAI PASAR PROPERTI

Nilai Pasar

Konsep nilai pasar mencerminkan persepsi dan tindakan kolektif pasar dan merupakan dasar dalam penilaian sebagian besar sumber daya dalam ekonomi pada umumnya yang berdasarkan pasar. Meskipun definisi yang tepat mungkin bervariasi, konsep ini umumnya telah dimengerti dan diterapkan.

Definisi nilai pasar adalah :

Perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing mengetahui dan bertindak hati-hati tanpa paksaan.

Setelah diperoleh nilai pasar properti, tahapan selanjutnya yang akan dilakukan adalah penentuan NJOP dengan mekanisme sebagai berikut  : 

1. Identifikasi Bagian Properti yang menjadi Objek PBB

Pada Bab II Pasal 2 UU No.12 tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan UU No. 12 Tahun 1994 menyebutkan bahwa yang menjadi objek pajak adalah bumi dan/atau bangunan. Namun demikian yang perlu diperhatikan adalah Nilai Pasar Properti disini terdiri dari nilai Real Properti (tanah dan bangunan) yang dapat menjadi objek PBB dan nilai personal properti yang tidak dapat menjadi objek PBB.  

2.Menentukan nilai atas bagian properti yang tidak dapat menjadi objek PBB

Bagian properti yang tidak dapat menjadi objek PBB adalah personal properti yang terdiri dari tangible asset dan intangible asset.

   3.Menentukan nilai atas bagian properti yang dapat dikenakan PBB dengan cara mengurangi nilai properti dengan nilai bagian properti yang tidak dapat menjadi objek PBB (butir 2)

   4.Mengalokasikan nilai pasar properti tersebut(angka 3) menjadi nilai pasar bumi dan nilai pasar bangunan.

 Sesuai dengan Undang-undang No.12 Tahun 1985 yang sebagaimana diubah dengan Undang-undang No.12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan pasal 2 ayat 1, bahwa objek pajak yang dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan adalah bumi dan/atau bangunan. Untuk tujuan tersebut, maka perlu dilakukan konversi Nilai Properti yang dikenakan PBB menjadi dua komponen, yaitu : Nilai Bumi dan Nilai Bangunan.

Cara yang lazim dilakukan untuk mengalokasikan nilai pasar properti menjadi nilai pasar bumi dan bangunan adalah mempergunakan proporsi besarnya nilai bumi atau nilai bangunan dibandingkan dengan nilai properti yang dihasilkan dari pendekatan biaya (pendekatan/metode nilai perolehan baru). Proporsi inilah yang selanjutnya dipakai dalam mem-breakdown Nilai Properti yang dikenakan PBB menjadi nilai pasar bumi dan nilai pasar bangunan.

  

5.Menghitung nilai pasar bumi per m² dan nilai pasar bangunan per m².

 Caranya membagi Nilai pasar bumi dengan luas tanahnya dan nilai pasar bangunan dengan luas nilai bangunan

   6.Melakukan klasifikasi (konversi klas)

Setelah diketahui nilai bumi dan bangunan per meter persegi (m2) maka selanjutnya nilai tersebut diklasifikasikan berdasarkan Kep. Men No. 523/ KMK/ 04/ 1998 tanggal 18 Desember 1988 tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya NJOP sebagai dasar Pengenaan PBB.

        i.            Nilai tanah per meter persegi hasil dari analisis penilai dikonversi ke dalam "Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan" berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 523/KMK.04/1998 tanggal 18 Desember 1998 tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB.

      ii.            Nilai bangunan per meter persegi hasil dari analisis penilai dikonversi ke dalam "Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan" berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 523/KMK.04/1998 tanggal 18 Desember 1998 tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB.

    iii.            Untuk objek pajak yang terdiri dari lebih dari satu bangunan, konversi dilakukan dengan cara menjumlahkan nilai seluruh bangunan dan dibagi luas seluruh bangunan. Nilai bangunan per meter persegi rata-rata tersebut kemudian dikonversi ke dalam "Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan" berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 523/KMK.04/1998 tanggal 18 Desember 1998 tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB.

    

   7.Penghitungan NJOP

 Dengan cara menjumlahkan NJOP Bumi dan NJOP Bangunan menjadi NJOP.

DASAR HUKUM : UU No.12_TAHUN_1994 PBB
SUMBER : www.pajak.go.id